autor/autor mathias klotz klotz & asociados colaboradores / colaborators rodrigo duque alvaro ramirez, clarisa elton, pablo riquelme renzo alvano, dany berczeller , francisco fuentes paisajismo juan Grimm golf roberto müller año de construcción/construction date 2005 superficie construida/built surface 285.000 m² superficie de terreno/terrain surface 1.700 ha ubicación/location montevideo, uruguay

ROPUESTA DE PLAN MAESTRO SEGUNDA ETAPA BAHIA BALANDRA
MEMORIA

1.CONSIDERACIONES GENERALES

La propuesta para la segunda fase del plan maestro es esencialmente un
ejercicio de implantación en un terreno semi virgen donde el principal
patrimonio es un paisaje impresionante, aunque frágil, que debe ser
perturbado, para el desarrollo de actividades turísticas.
En la visita al terreno el primer impulso fue el de pensar que lo mejor en este
lugar era no hacer nada , dejándolo en su estado original, únicamente
eliminando las pocas y desafortunadas intervenciones que aparecen sobre
la playa grande. Al día siguiente de la visita en conversación telefónica
con uno de los participantes, el me comenta
” aquí lo único que podemos hacer, es cagarla.”
Con este sentimiento de verdugo es que empezamos a revisar los
antecedentes, revisar las cabidas y mirar una y otra vez las fotos del lugar
con la dificultad adicional de incorporar 27 hoyos de golf.
Al pasar los días lo primero que decidimos es que la bahía principal y su
manglar son zonas que no deben ser alteradas y que si hay algo que no va
a pasar de moda ni va a tener una impredecible vejez es esa particular
bahía, profunda y silenciosa.
La foto de ese lugar es la que una y otra vez mostramos a amigos para
contarle (con la clara intención de generar envidia) que:
Ahí, en ese lugar único, es donde estábamos realizando un proyecto.


2. PROPUESTA DE PLAN MAESTRO

-El proyecto en Bahía Balandra, es que en la principal bahía, no hay
proyecto, que cada uno de los futuros visitantes al complejo podrán
mostrar que a ese lugar increíble es a donde van de vacaciones, y que tal
como nosotros, tomen la foto y disfruten del silencio y del espacio natural.
-La urbanización ha sido desarrollada siguiendo la topografía y vegetación
existente, concentrando los programas mas densos en la playa grande, y
diluyéndolos hacia los bordes del terreno, liberando las zonas altas, y
extendiendo los lugares urbanizados en forma lineal, paralelos a las vías de
circulación, de modo de no provocar grandes concentraciones, evitando
así aglomeraciones de calles y sitios interiores.
Las edificaciones buscan las mejores vistas, cuidando la privacidad,
relacionándose con el golf, la playa o la topografía de los cerros.

- La tipología de las edificaciones depende de la condición topográfica y
de la densidad del programa. Hay conjuntos semihundidos, volúmenes
aislados, edificios sobre pilotes, elementos de arquitectura ligera, y una
torre.

- La materialidad del conjunto es diversa, auque restringida, privilegiando el
hormigón visto, la piedra del lugar, y algunos elementos de madera. Se ha
tenido especial cuidado de no ubicar vidrio en los plomos exteriores de las
edificaciones para evitar reflejos, que son del todo ajenos al contexto.

- Se han privilegiado los volúmenes de geometría limpia.
-La iluminación de calles y caminos será discreta, instalándose en monolitos
bajos de iluminación rasante.

-Las calles principales serán asfaltadas con árido color café, mientras que
zonas de estacionamientos, y accesos a grupos de casas serán de gravilla
y ripio.

-La seguridad estará resguardada por sucesivos puntos de control, además
de un sistema continuo de patrullaje en autitos de golf.


3. MASA ARQUITECTÓNICA

- Hotel boutique 5 estrellas
El hotel Boutique entra al mar, creando su propio embarcadero, y
orientando las vistas al sur. Una gran terraza sobre la cubierta sirve de
mirador. Aquí se ubica la piscina y el programa deportivo. Se ha liberado
su planta de modo de permitir la permeabilidad de las vistas. Abajo, el
foyer, el restaurante y las actividades sociales balconean sobre la bahía
principal. Las habitaciones están en los tres niveles superiores, orientadas
todas al sur. A ellas se accede por corredores exteriores cubiertos, con
murales de la vegetación de la zona, serigrafiados en los muros.

-Hoteles cinco estrellas (2)
Los hoteles cinco estrellas han sido concebidos como piezas escultóricas
que escalan el espacio de la playa grande, a la vez que sirven de hitos
referenciales desde el resto del conjunto. Su altura es la misma que los
condominios (24 metros), desarrollados en cinco niveles.
Uno de ellos se resuelve en dos bloques independientes, unidos por un
zócalo común.
El otro es una torre de vidrio opaco de 70 metros que se desarrolla en 21
niveles, montadas sobre una base excéntrica. Esta única torre sirve de hito
a la vez que orienta sus vistas hacia el golf o la playa. En la noche será
como un faro que simbolizará el asentamiento en Bahía Balandra.

- 100 condominios vacacionales
Los condominios vacacionales han sido agrupados en torno a la marina y
el pueblo de puerto. La idea de esto es que disfruten de las fantásticas
vistas que el movimiento de botes y lanchas genera. Por un lado los
edificios se montan sobre columnas que entran al mar, mientras que por el
otro extremo descansan sobre un zócalo comercial. Bajo ellos un gran
paseo portuario recorre muelles, comercio y chiringuítos. Las circulaciones
de los edificios son semi exteriores, y se ubican en la cara interna de los
volúmenes.

- 97 villas vacacionales
Las villas vacacionales se han diferenciado por ubicación y superficie en
tres grupos;
Las de mayor superficie se encuentran en el borde de la playa, en
volúmenes de una planta con zócalo sobre la playa, mientras que las de
menor superficie se desplazan hacia la falda del cerro, desarrollándose en
dos plantas y a ambos lados de la calzada, aprovechando las pendientes
que permiten las vista y privacidad para todos. En la zona del golf se ubica
el tercer grupo que es trabajado en volúmenes de dos plantas agrupados
en configuraciones que privilegian las vistas sobre el campo de golf y el
mar.

- 30 enclaves de residencias privadas
Los enclaves para residencias privadas han sido propuestos en las laderas
de modo de maximizar las vistas, liberando la playa para goce de todos.
Se trata de volúmenes únicos, que utilizan sus cubiertas como terrazas, que
abren sus vistas al mar y hacia el costado del sol, cerrándose hacia las
otras fachadas, para mejorar vistas y privacidad.

- 569villas privadas
Las villas privadas han sido distribuidas por distintos sectores de acuerdo a
la propuesta original. Estas están concebidas como soluciones seriadas de
diversos tipos, respondiendo a orientaciones, vistas, programa y topografía.
En zonas planas, se proponen volúmenes sencillos, ligeramente elevados
del terreno, mientras que en las zonas con pendientes se considera trabajar
con volúmenes semienterrados.

- 196 lotes de primera clase
Los lotes de primera clase se han considerado, en general, en las mismas
ubicaciones originales. Se han desplazado de las cumbres de los cerros, y
se ha eliminado un pequeño grupo( pl6) Se sugiere la posibilidad de
ofrecer a los futuros clientes una oferta de casas prediseñadas por
arquitectos reconocidos, que trabajen de acuerdo a parámetros
preestablecidos, de modo de asegurar la unidad del conjunto.

- 245 lotes con vista al campo de golf/ mar
Para los lotes con vista al campo de golf , o al mar se sugiere el mismo
tratamiento que el punto anterior.
- 7 lotes con vista a la sierra
Para los siete lotes con vista a la sierra pensamos que la arquitectura
debiera tener una connotación escultórica, de modo de incorporarlos a la
fuerte topografía que los rodea.

- 27 hoyos de golf (Roberto Müller)
Se consideraron los siguientes objetivos en el Pre-Diseño del Campo de Golf
de 27 Hoyos:

1. Que su trazado se integrará al paisaje existente en forma natural y
   orgánica.
   
2. Que sus hoyos de Golf y lagunas enriquecieran las vistas
   panorámicas.
   
3. Que cada vuelta de 9 hoyos programada, pudiese ser construida
   separadamente, teniendo en común la zona de manutención.
   
4. Que los 3 trazados considerasen la necesaria economía de agua de
   riego y su almacenaje.
   
5. Que el trazado fuese, además de variado, exigente para los expertos
   y no frustrante para los malos jugadores. Esto se logra con partidas
   (tees) a distancias diferentes y la ubicación de dificultades sólo en
   lugares estratégicos para el juego de expertos a lo largo del
   recorrido (fairways).
   
6. Que se evitara, en lo posible, el cruce obligado de golfistas a las vías
   de tránsito público, pues distraen e interrumpen la fluidez del juego.
   
7. Que para acelerar el juego, se ubicaran senderos paralelos a los
   fairways para el uso de autitos de golf.
   
8. Que las 3 vueltas de 9 hoyos tuviesen partida y llegada próximas al
   club house para maximizar la flexibilidad y rentabilidad del campo
   en horas de alta demanda.
   
9. Que las 3 vueltas fuesen intercambiables para lo cual debieran tener
   el mismo largo total y el mismo grado de dificultad, aunque cada
   uno conservara características propias.
   
10. Que se pudiesen realizar torneos de categoría internacional para
    promover el resort, con este fin se proponen los siguientes largos de
    hoyos desde los tees de campeonato:
    En resumen, las 3 vueltas de 9 hoyos de golf serían todas par 36 y tendrían
    un mismo largo de 3350 metros (3663 yardas), o sea, cualquier
    combinación de 18 hoyos para campeonatos sería par 72 y de un largo de
    6700 metros (7326 yardas).
    

- Club de golf
El Club House del golf es un conjunto de tres volúmenes que se orientan a
las mejores vistas, resuelto en una planta, integrándose al contexto. Entre
los volúmenes se forma un patio mas protegido. El estacionamiento se
resuelve en el zócalo. Las barras que lo conforman tienen sendas terrazas
sombreadas y sus funciones han sido repartidas por volumen.

- Pueblo de puerto
El pueblo de puerto ha sido removido de su ubicación original,
considerando que el tráfico generado por el mismo, perturbaría fatalmente
el entorno de la bahía principal. Este ha sido reubicado en la playa
grande, creando para esto una marina complementada con edificios en
condominio.

- Club de playa
Los clubes de playa están pensados como elementos livianos a los que se
accede por un sistema de pasarelas flotantes que luego recorren los
perímetros de las playas.

- Pueblo comercial
El pueblo comercial lo hemos ubicado en su posición original, y
proponemos que se desarrolle en torno a un gran espacio cívico central,
donde se de el encuentro en el mercado, la reunión después de la misa, o
el teatro o cine al aire libre etc.

- Centro clínico / de rehabilitación
El centro clínico de rehabilitación está ubicado en su lugar original, y
pensamos que por su posición debe ser un elemento sencillo aunque
reconocible, ya que está situado al costado del camino principal de
acceso y de algún modo anuncia lo que vendrá mas adelante.

- Centro de recuperación / bienestar
El centro de recuperación y bienestar se ubica en su posición original,
garantizando su privacidad y condición privilegiada de vistas. Su
arquitectura deberá ser complementaria con el resto del conjunto.

- Restaurante
El restaurante ha sido desplazado levemente de su posición original de
modo de acercarlo al mar. Su arquitectura está pensada con piedra del
lugar ya que se excava en la roca, abriendo sus vistas en dos direcciones.

- Servicios / mantenimiento
Los servicios de mantenimiento han sido desplazados y reubicados vecinos
al pueblo comercial, de modo de estorbar lo menos posible a la vez que
mejorar su relación funcional.

- Campus universitario
El campus universitario se ubica en su posición original, organizándose en
base a dos edificios paralelos en torno a un patio central.

- Instalaciones para investigación de laboratorio
Las instalaciones para investigación se ubican en su posición original,
instalándose en un edificio semienterrado.


4. CONCEPTO DE PAISAJISMO (Juan Grimm)

Las intervenciones que se realicen en este lugar a nivel de paisaje, estarán
íntimamente ligadas a las condiciones de topografía, calidad de suelo,
vegetación y clima existentes ,ya que la belleza e identidad de este trozo
de tierra radica en su propia naturaleza.
Se trata de un paisaje semi-desértico, definido por la relación entre cielo,
mar y tierra, apoyado por una vegetación de manglar en las orillas
inundables, de arenas blancas en sus playas , y de cactáceas y arbustos
en algunos planos y laderas rocosas.
Dentro del plan maestro, tal como sucede en cualquier situación natural -
cuando un paisaje sucede a otro - las transiciones entre los diferentes
sectores de la urbanización serán suaves gradaciones para integrarse con
lo existente. Por ejemplo, desde los manglares en la orilla, hacia el
continente, la vegetación propuesta irá disminuyendo en forma gradual
hasta fundirse con las plantas de secano como las suculentas y cactáceas.
Para integrar los prados del golf a este paisaje, se propone crear un borde
cuya plantación responda al juego por un lado, y a los jardines de las
casas por otro, manteniendo el criterio de pasar de lo húmedo a lo seco,
en forma pausada.
Los jardines más acotados o definidos como el de los edificios, serán parte
integral del paisaje general. El uso de las rocas, plantas nativas ó especies
exóticas de similares condiciones , se encargarán de establecer esa íntima
relación que se pretende, entre paisaje natural y jardín.